Tengo una opción de compra sobre el local de mi farmacia, debidamente registrada en el Registro de la Propiedad. Parece que el propietario tiene problemas con su banco y es posible que le embarguen. Si esto ocurriera, ¿podría verme en la calle? ¿Tienen que contar conmigo en una eventual subasta?

El hecho de tener registrados el arrendamiento y su opción de compra hace que cualquier persona o entidad que pretenda hacer valer un derecho posterior, tenga que contar necesariamente con usted, puesto que su arrendamiento, así como la opción, son preferentes..

Ahora bien, es necesario para ello que los derechos que usted formalizó tuvieran acceso al Registro en fecha anterior a los derechos de esas otras personas, por ejemplo, la hipoteca del banco. Si ocurriera lo contrario, que el banco tuviera inscrita la hipoteca antes de que usted inscribiera la opción, el banco podría hacer valer frente a usted esa hipoteca y, aunque usted adquiriera el local, sí podría ver cómo el banco insta la subasta del local.

Esto vale para cualquier tipo de acreedor, incluido Hacienda, pero en este caso, tenga en cuenta que existe una afección especial de los locales por los impuestos correspondientes a la transmisión y, si las deudas del propietario se deben al impago de estos impuestos, sí podría tener problemas, porque en ese caso la Administración sería preferente.