Voy a adquirir una farmacia, haciendo una hipoteca sobre el establecimiento mercantil de Farmacia. En el contrato de arrendamiento del local se hace renuncia expresa al art.32 de la Ley de Arrendamientos urbanos. ¿Es esto un impedimento para realizar la hipoteca? porque para el banco sí lo es.

Uno de los requisitos legales más destacados a la hora de formalizar una hipoteca mobiliaria es, precisamente, que el arrendatario prestatario, usted, tenga contrato de arrendamiento vigente y con «facultad de traspasar». El término traspaso ha de entenderse sustituido por el de «cesión» que es la fórmula que recoge la actual Ley de Arrendamientos Urbanos para regular la transmisión de la posición de arrendatario de una persona a otra.

 

Es lógico que la Ley y, por tanto, su banco, quieran que usted tenga esa facultad, puesto que, en el hipotético caso de que la hipoteca fuera ejecutada y la oficina de farmacia fuera adjudicada en subasta a un tercero, éste necesitaría contar con el local en arrendamiento, puesto que lo contrario (lo que usted tiene regulado en su contrato actualmente) implicaría que ese comprador no podría disponer de local, con lo que tal operación resultaría imposible.

El derecho de cesión contemplado en el artículo citado, consiste en que usted pueda ceder el arrendamiento a un tercero, sin otro requisito que comunicárselo fehacientemente al propietario, que no podría oponerse, ni exigir compensaciones, como ocurría con el anterior sistema de traspaso. El problema es que ese derecho de cesión puede quedar descartado en el contrato, lo cual sería lícito, pero sus vendedores han de entender que esa cláusula imposibilita la venta, puesto que usted no tendrá financiación en esos términos.