- He oído que un juzgado de Barcelona ha ordenado a un banco que acepte la “dación en pago”, por una hipoteca, cancelando así la deuda del cliente con la entrega del bien hipotecado. ¿Es así?
No es así exactamente. En efecto, hay una sentencia, que según los expertos será revocada en su posible recurso, que limita la responsabilidad del deudor al valor del bien hipotecado.
La “dación en pago” traería la posibilidad de que quien tenga un préstamo hipotecario con un banco pudiera liberarse de la deuda mediante la simple entrega del bien a esa entidad.
Pero lo que la sentencia aludida ha establecido, curiosamente, es la limitación de responsabilidad. Esto es, que al contrario de lo que establece el Código civil, en su artículo 1911, que dispone que, por las deudas se responde con todos los bienes presentes y futuros, ahora ese deudor ve limitada su responsabilidad al valor del bien hipotecado.
Al parecer, la sentencia tiene origen en una cláusula redactada con poca claridad, que incluso no era necesaria, puesto que la responsabilidad ya la establece la ley directamente. Pero, como le decíamos al principio, es probable que sea revocada.
- Si adquiero la titularidad de una oficina de farmacia en comunidad con otro cotitular, ¿tengo que esperar cinco años para vender mi parte al otro cotitular?
Conforme dispone el artículo 47,2 de la Ley 22/2007, de 18 de diciembre, de Farmacia de Andalucía,
“La transmisión de la totalidad o una parte indivisa de la oficina de farmacia sólo podrá llevarse a cabo a favor de otro u otros farmacéuticos siempre que el establecimiento haya permanecido abierto al público durante un mínimo de cinco años, con la misma persona titular o cotitulares…”
En nuestra opinión, no es relevante que usted sea el propietario de una parte indivisa de la oficina de farmacia, en vez de serlo sobre el total, puesto que no cambia la conclusión: únicamente se podrá efectuar una nueva transmisión pasados cinco años desde la última cesión efectuada, salvo fallecimiento, incapacidad laboral permanente, total o absoluta, incapacitación judicial o declaración judicial de ausencia donde mencionado plazo no será de aplicación. En el resto de supuestos, ese es el plazo mínimo que tiene que estar una oficina de farmacia con la misma titularidad para que pueda ser transmitida.
- Al transmitir mi farmacia, si alquilo el local ¿podría poner una cláusula en el contrato de arrendamiento, para que no se pueda dejar el local en un cierto número de años? Temo alquilar el local y que el comprador se traslade.
En principio, no sería necesario. Hemos comentado en varias ocasiones en esta sección, que respecto al cumplimiento de los contratos, rige el principio de “pacta sunt servanda” es decir, que lo acordado obliga a las partes. Así, si en el contrato se ha pactado una duración de, por ejemplo, veinte años, está es la duración que habrá de cumplirse o, en caso contrario, el inquilino que abandone el local y pretenda cancelar el arrendamiento, habrá de compensar al propietario.
No obstante, si usted tiene una preocupación especial por este asunto, no estaría de más incluir una cláusula que reforzara su posición, subrayando que el plazo establecido es de obligado cumplimiento, o unos años dentro del plazo, y así despejará la posibilidad de que el inquilino no de importancia a ese plazo, o piense, como erróneamente ocurre en ocasiones, que el plazo no le vincula y que puede “entregar las llaves” en cualquier momento, sin consecuencias.
- Me gustaría saber si los botiquines en Aragón se pierden cuando hay una transmisión de la oficina de farmacia que los lleva.
La cuestión que usted plantea se regula en el Decreto 197/2009, de 17 de noviembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley de Ordenación Farmacéutica.
El criterio determinante para la vinculación de un botiquín a una concreta oficina de farmacia es la cercanía entre ambas localidades.
Respecto a la vinculación o revocación de la misma, el texto citado, en su artículo 46 establece que la vinculación de un botiquín a una oficina de farmacia será modificada si se produjera el cierre de esa oficina de farmacia, circunstancia en la que el botiquín tendría que ser vinculado a la oficina de farmacia siguiente en cercanía.
Dispone el mismo artículo, que también quedaría resuelta esa vinculación si se diera el caso de renuncia expresa del farmacéutico titular de la oficina de farmacia a la que se encuentra vinculada, o cuando la apertura de una nueva oficina de farmacia o el traslado de una ya establecida modifique las condiciones de cercanía del botiquín.
Por lo tanto, entendemos que por el mero hecho de que la oficina de farmacia se transmita, no se tendría que modificar la vinculación con los botiquines que tuviera asignados.
- Cuando transmití mi farmacia, conservé el local en propiedad y lo alquilé al comprador por un plazo de 20 años. Al pasar los primeros 5 años, me ha comunicado que cancela el contrato. ¿Puedo exigir alguna compensación?
Al acordar los términos de los contratos de arrendamiento concertados dentro de la aplicación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes pudieron concertar el plazo que les pareció conveniente, con entera libertad y, por lo tanto, parte arrendadora y parte arrendataria han de atenerse a lo pactado.
Esto supone que, para la cancelación de su contrato antes de plazo, de no mediar una cláusula en su documento, o una razón legal que lo permita, habrán de estar de acuerdo ambas partes. De lo contrario usted puede acudir a los tribunales y exigir bien el cumplimiento, o bien una compensación por los daños ocasionados. Como siempre en casos de controversia, le recomendamos que acuda con el contrato y cuantos documentos puedan estar relacionados con el alquiler, a la consulta de un letrado especializado que le pueda orientar conociendo las circunstancias exactas de la situación.
- La Ley de Ordenación Farmacéutica de Madrid, por ejemplo, prevé en el artículo 38.3 la constitución de garantías sobre la oficina de farmacia. ¿Es posible hipotecar un establecimiento de farmacia en una comunidad cuya normativa no lo prevea expresamente.
La normativa mercantil, que es la que regula la constitución de derechos reales de garantía sobre los establecimientos mercantiles como la oficina de farmacia, no depende de las C.C.A.A., sino que es competencia estatal.
Por lo tanto, la posibilidad de garantizar un préstamo bancario, o entre particulares, mediante la constitución de una garantía de este tipo depende exclusivamente de la normativa estatal, en especial de la regulación contenida en la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión.
Así, este tipo de garantías pueden concertarse en todo el territorio español.
Lo que puede regular la normativa autonómica es alguna obligación complementaria, como es la necesidad de comunicación a la administración. Tal es el caso del artículo que usted cita, que establece que será necesario el conocimiento de la Consejería de Sanidad y Servicios Sociales de que se ha constituido tal garantía.
- Mi contrato de alquiler dice lo siguiente: «Asimismo para el supuesto del traspaso, la parte arrendataria deberá indemnizar a la parte arrendadora con el 10% de la cantidad en que se traspase el negocio.» ¿Son habituales estas indemnizaciones?
Se produce con alguna frecuencia la exigencia por parte de la propiedad de ciertas sumas, a cambio de formalizar un nuevo contrato, o consentir la cesión o traspaso a favor de nuevos arrendatarios.
Si se trata de un contrato sometido a prórroga forzosa, el traspaso proporcionaría un plazo de diez años al nuevo inquilino, lo que no suele interesar a casi nadie, y a los contratos efectuados con la actual regulación, a pesar de que podrían cederse muchos de ellos, no les queda generalmente suficiente duración como para que convenga a un comprador, de modo que, tanto en un caso como en otro, es más que probable que el titular tenga que entablar una negociación con la propiedad, en la que la actualización de la renta por un lado, como la posible exigencia de compensaciones, por otro, serán el eje principal.
Ahora bien, el texto de su contrato, independientemente de su fecha, es confuso. A menudo, en contratos de fecha reciente, se utiliza el término traspaso cuando se debe aludir, verdaderamente, a “cesión” que es el término actual usado por la Ley.
Por otra parte, la cuestión de sobre qué concepto tendrá participación la propiedad, se presta, también, a dudas serias, puesto que el traspaso, entendido como traslación del derecho del uso del local en arrendamiento, tiene un precio, y ese precio es distinto del concepto de valor de la oficina de farmacia que, sospechamos, es a lo que quería referirse el redactor de su contrato.
Acuda con el contrato a un letrado experto en arrendamientos y valore detenidamente una negociación con la propiedad. Las posibilidades de usted dependen notablemente de la fecha en que fue formalizado, y del contexto.
- Mi padre tiene otras fuentes de renta además de su farmacia. Creo que, para poder donármela, los beneficios que le da la farmacia deben de ser como mínimo el 50% del total. En caso contrario, ¿no podríamos hacer una donación?
La normativa tributaria (IRPF e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), tienen previstas medidas de apoyo a la sucesión de empresas familiares y negocios profesionales. Ahora bien, si no se cumplen los requisitos exigidos no es que no se pueda donar, es que la familia no podría acogerse a las ventajas previstas.
Muy resumidamente, se pide que el donante sea mayor de 65 años, que la farmacia sea su principal fuente de renta, el donatario sea cónyuge o descendiente, y conserve lo donado durante un plazo que, en función de la comunidad cuya normativa les sea aplicable, oscila entre los cinco y los diez años.
Efectivamente, si su padre tiene fuentes de renta que supongan más de la mitad de sus ingresos, no podrán acogerse a las ventajas previstas que, también en resumen, son la exención en el IRPF para el donante, y una bonificación de entre un 95 por ciento y un 99 por ciento (otra vez dependemos de la comunicad), en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Pero no por eso tienen que concretar la transmisión mediante compraventa, pueden acudir a la donación pero sin beneficios fiscales.
Como siempre, le recomendamos que estudie la situación en su conjunto con un asesor fiscal que, a demás, entienda las peculiaridades del sector farmacéutico.
- Al comprar mi farmacia, la gestoría del banco se encargó de todos los trámites. Ahora Hacienda me reclama el abono de la cuota del “Impuesto de Actos Jurídicos Documentados” por la compra, que no se declaró. ¿Puedo reclamar a la gestoría?
Desde hace algún tiempo, en su comunidad se están produciendo este tipo de reclamación de la hacienda autonómica, reclamando las cuotas correspondientes a la compra de la oficina de farmacia por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el apartado de A.J.D.,
Efectivamente, son las gestorías de los bancos quienes se encargan de atender estos trámites, pero lo habitual es precisamente, que no se abone cantidad alguna por el citado concepto de Actos Jurídicos Documentados, salvo en la parte correspondiente al otorgamiento de las hipotecas mobiliarias.
Respecto a la obligación de abono o no de ese impuesto, nosotros estamos de acuerdo con su gestoría: no consideramos que proceda el impuesto, ya que no se da uno de los tres requisitos que previene la ley para que sea aplicable, que son: Que se trate de una escritura notarial, que tenga un objeto valuable, y el tercero, que sea inscribible en un registro público. Es opinión mayoritaria entre los juristas, que este tercer requisito no se da, al no considerar al Registro de Bienes Muebles como un verdadero registro de titularidades, y hay sentencias que avalan esta postura.
Lo que le recomendamos es que ponga el asunto en manos de sus asesores, o de la propia gestoría del banco, y recurra contra la reclamación de Hacienda.
- Una de mis empleadas está de baja maternal y he oído que, en casos de maternidad o lactancia, las vacaciones quedan en suspenso hasta el final de la baja. ¿Es eso cierto?
Efectivamente, el Estatuto de los Trabajadores dispone que, cuando el período de vacaciones fijado en el calendario de la empresa coincida en el tiempo con una incapacidad temporal derivada del embarazo, el parto o la lactancia natural, se tendrá derecho a disfrutar las vacaciones en fecha distinta a la de la incapacidad temporal o a la del disfrute del permiso que por aplicación de dicho precepto le correspondiera, al finalizar el período de suspensión.
Esta reserva del periodo de vacaciones a favor de la trabajadora se mantiene incluso aunque haya terminado el año natural a que correspondan.
- Mi padre me ayudará en la compra de mi farmacia. Nos han recomendado hacer un préstamo en contrato privado, porque si no Hacienda nos puede sancionar. ¿Es así?
Si Hacienda ve una trasferencia de dinero entre su padre y usted, podría pedir explicaciones y, por supuesto, habrá que acreditar el concepto en que se ha hecho esa entrega, y si se han cumplimentado o no las obligaciones fiscales correspondientes.
Si no existe ningún documento justificativo, lo más probable es que se entienda que su padre le ha hecho una donación, y si no han declarado tales importes, según corresponda en su comunicad, vendrán las sanciones correspondientes.
Si lo que pretenden es que se trate, efectivamente, de una donación, tendrán que cumplir los requisitos formales exigidos y presentar la correspondiente liquidación en Hacienda. Pónganlo en manos de un asesor o de su notaría.
Si lo que han convenido es que su padre le preste ese dinero, deben formalizarlo, al menos en documento privado. Este préstamo debe identificar a las partes, los importes, interés – puede ser gratuito-, objeto de la operación, y cómo ha de devolverse. Y sus condiciones han de cumplirse, o volveremos a arriesgarnos a que Hacienda sospeche de una donación encubierta.
El documento ha de presentarse en Hacienda, a liquidación por el impuesto de I.T.P., pero está exento.
- He acordado con un trabajador que pase a media jornada. ¿Las vacaciones tendrán que ser de treinta días, o de quince?
El Estatuto de los Trabajadores fija una proporción de días de vacaciones relativas al año. Por lo tanto, si un trabajador no ha trabajado durante todo el año, sólo tendrá derecho a la parte proporcional correspondiente al periodo trabajado.
En la proporcionalidad de respecto a las vacaciones, no interviene, sin embargo, el tipo de jornada, puesto que el artículo 38 del la norma citada, precisa claramente que la duración mínima de las vacaciones es de 30 días naturales.
Naturalmente, la retribución de esos días de vacaciones si habrá de efectuarse conforme a la media jornada, pero lo siempre habrá que mantener el número de días establecido como vacaciones.
- Tengo mi oficina de farmacia en un municipio en el que existen dos farmacias, cada una situada en uno de los extremos del pueblo. En caso de vender la mía, ¿Tiene el otro farmacéutico derecho preferente de compra?
Parece usted aludir al conocido como “derecho de amortización”, que se regulaba en el antiguo Real Decreto 909/1978, de 14 de abril, por el que se regulaba el establecimiento, transmisión o integración de las Oficinas de Farmacia.
Según esta norma, en resumen, cuando se transmitía una oficina de farmacia, los farmacéuticos con oficina instalada a menos de 250 metros, tenían derecho a adquirir la farmacia con preferencia sobre otros eventuales compradores, con el fin de proceder a su cierre. Era una norma que tenía como fin el adecuar el número de oficinas de farmacia en función de la distancia.
Pero esa norma ya no está vigente, y la normativa andaluza no contiene una previsión equivalente, por lo que usted no tendrá que contar con el otro farmacéutico para transmitir su oficina de farmacia, y entendemos que puede venderla libremente.
- Varios familiares hemos heredado un local. Uno de nosotros abona el I.B.I. y luego hace cuentas con los demás, ¿Podemos pedir al Ayuntamiento que a cada uno le cobre su parte?
Sí. Cualquiera de los familiares interesados puede solicitar la división de la liquidación entre los copropietarios. Para ello deberá aportar los datos y domicilio de todos, y acreditar la proporción o cuota de propiedad que cada uno tiene.
No obstante, tengan en cuenta que, en el caso de que uno de los copropietarios no abone su parte, la Administración podrá reclamar el importe impagado a los demás, puesto que la obligación de abono, conforme dispone la Ley General Tributaria, es solidaria entre los obligados tributarios.
- He previsto trasladarme, y dejar el local que tengo alquilado al farmacéutico que me vendió la farmacia, incluyendo mobiliario y útiles de trabajo. El propietario (vendedor) dice que debo dejar el aire acondicionado. ¿Puede obligarme?
Sería, naturalmente, necesario contar con los contratos, tanto de arrendamiento como con la escritura de transmisión de la oficina de farmacia, puesto que un simple adjetivo puede marcar la diferencia de cara a que la instalación de aire acondicionado deba permanecer en el local o no.
Si los aparatos de aire acondicionado fueran totalmente portátiles, que se puedan llevar de un lugar a otro sin necesidad de hacer reformas, entendemos que son de usted, puesto que, como dice, adquirió el mobiliario y entendemos que esos aparatos están incluidos en el concepto.
Por el contrario, si se trata, como es usual, de una instalación de aire acondicionado, con cableado, desagües, o incluso empotrada con necesidad de obras, estaríamos realmente ante un elemento que forma parte del inmueble y eso, salvo que los contratos digan claramente otra cosa, pensamos que sigue siendo propiedad del arrendador/vendedor.
- Daba por hecho que mi farmacia la heredaría el único de mis hijos que es farmacéutico, pero me dice un compañero que la ley me obliga a testar a partes iguales a favor de todos. ¿Es así?
No exactamente. Lo que ocurre es que el Código civil contiene la figura denominada “legítima”, que es la cuota que, obligatoriamente, ha de ser transmitida en herencia a los denominados herederos forzosos, o legitimarios.
Esto supone que, efectivamente, el testador no puede disponer con plena libertad de sus bienes en testamento, sino que ha de respetar esas cuotas.
En Derecho Común, el que afecta a su comunidad, a los hijos y descendientes les corresponde dos tercios de la herencia, uno de los cuales debe, este sí, ser repartido a partes iguales. El otro de esos dos tercios, denominado “tercio de mejora”, será repartido también a partes iguales si el testador no dice nada, o podrá ser adjudicado con distinto porcentaje entre los herederos forzosos, como usted quiera.
Nos queda otro tercio de la herencia, con el que sí se puede hacer lo que el testador libremente decida. Es el denominado “tercio de libre disposición.
- He oído en varias ocasiones que un farmacéutico no puede tener más de una farmacia, pero tengo un familiar que es propietario de una, y de otra en sociedad civil con su esposa. ¿Puede ser?
Tener una «sociedad civil» ya es muy cuestionable en España desde la última reforma fiscal, puesto que tales entidades se están sustituyendo por «comunidades de bienes».
Al margen de esto, efectivamente, está descartado que un farmacéutico pueda ser propietario, y no digamos titular, de más de una farmacia, aunque sea de participaciones en este tipo de entidades.
Otra cosa es que su familiar estuviera casado bajo el régimen de sociedad de gananciales. En este caso sí se da la posibilidad de que sea propietario de una, de la que sea titular, y tenga una parte de la otra en su condición de cónyuge en gananciales, pero no por la sociedad civil o la comunidad de bienes.
Otra excepción la podemos encontrar en los casos en que se hereda una farmacia por alguien que, al tiempo, es titular de otra. Durante varios meses, hasta la trasmisión, se da transitoriamente esta coincidencia pero, como decimos, es excepcional.
- En la venta de mi oficina de farmacia me piden que sea yo quien haga la hipoteca mobiliaria sobre la licencia, a favor del comprador, y no veo claro por qué tendría que hacerlo.
Algún Registro Mercantil, como el de su provincia exigen para que una hipoteca mobiliaria sea válida, que la otorgue una persona que sea tanto propietario como titular sanitario. Como sabemos, una vez adquirida la oficina de farmacia pasan unos plazos hasta que el adquirente es nombrado titular sanitario y, así, quien es titular ya no es dueño, y quien la ha comprado, todavía no es titular.
Esta situación se resuelve con la figura del “hipotecante no deudor”, por la cual alguien que no va a solicitar el préstamo y, por lo tanto, no deberá cantidad alguna a nadie, – el vendedor -, otorga la hipoteca en garantía del préstamo que firma en ese mismo acto el comprador, quien sí será responsable de esa deuda. Acto seguido, también, se transmite la oficina de farmacia, a ese mismo comprador y se terminó el problema.
Con esta maniobra, usted no adquiere más responsabilidad ni compromiso y, por el contrario, hace posible la operación en los términos planteados. Se trata de un procedimiento absolutamente frecuente en la transmisión de oficinas de farmacia en su comunidad.
- El arrendador de mi local, dice que tiene derecho a un 30 por ciento del valor de la farmacia en caso de venta, al tratarse de un alquiler de renta antigua. ¿Puede exigirme eso?
En el caso de que usted proceda a la venta de su oficina de farmacia, necesitará que el comprador disponga de un contrato de arrendamiento por una duración y restantes condiciones, adecuadas a su perspectiva de negocio y a su financiación. En este apartado, el bancario, es usual que, entre otras condiciones se requiera un contrato con una duración mínima de veinte años, y facultad de cesión a futuros adquirentes.
Esto implica que habrá que negociar con la propiedad y, teniendo en cuenta que no tiene obligación de concedernos un contrato en los términos expuestos, puede pedir un 30 por ciento, o lo que quiera… pero no por que lo diga la ley (los porcentajes de participación en el precio del traspaso de local, no en el precio de la farmacia, estaban previstos para los casos de traspaso de local regulados en la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), sino por que quiere.
Naturalmente, también usted puede quedarse en el local, en lo que a Ley de Arrendamientos se refiere, el resto su vida y, por lo tanto, el arrendador perdería la ocasión de actualizar la renta en unos términos razonables.
Entendemos que ese es el eje de la negociación, y en ese marco la ley no exige ninguna participación a favor del propietario.
- He formalizado un contrato para la venta de mi farmacia, en el que la parte compradora hace entrega de una señal como “arras penitenciales”. Si se arrepiente, ¿puede romper el contrato? ¿Puedo oponerme?
Las arras penitenciales son las que vienen reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. En él, se expone textualmente que, efectivamente, que con este tipo de arras, el contrato de compraventa “podrá rescindirse… allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Es decir: tanto usted como su comprador podrán resolver unilateralmente el contrato sin contar con la voluntad del otro. En el caso de que sea usted quien se arrepiente, habrá de devolver las arras recibidas y, además, compensar al comprador con una suma equivalente. Si es el comprador quien cambia de opinión y ya no quiere seguir adelante con la operación, perderá la suma dada.
Esto sucede a diferencia de lo previsto para el caso de haber acordado el otorgamiento de un contrato de “arras penales”. En este caso, ante la voluntad de resolver el contrato por uno de los contratantes, el otro podrá optar por exigir el cumplimiento y, por tanto, obligarle a continuar con la operación.