- Antes de transcurrir tres años desde la compra de mi piso, lo vendí y me fui a vivir con mi pareja de hecho, y apliqué las ventajas por reinversión en vivienda habitual en el IRPF. ¿Puede entenderse que no he respetado el plazo de tres años?
Al transmitir la vivienda habitual y adquirir una nueva, usted aplicó la herramienta conocida como «exención por reinversión», pero para que una vivienda tenga la consideración de habitual, la Administración exige que el propietario haya vivido en ella al menos tres años de forma continuada.
La norma del impuesto ha venido recogiendo una serie de excepciones a esta exigencia, como son el cambio de trabajo, o el matrimonio, de tal manera que no ha sido preciso que transcurriera el plazo citado si se daban estas circunstancias.
En alguna ocasión, y precisamente en su comunidad, se ha dado el caso de que Hacienda no ha considerado suficiente el que se haya constituido una pareja de hecho, porque el texto legal hablaba de matrimonio, pero ya existen resoluciones, como la del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sentencia 359/2012, en la que se afirma que matrimonio y pareja de hecho tienen una trascendencia equiparable a estos efectos, por lo que usted no tendría que tener problema alguno.
- Tengo una notificación de Hacienda con una sanción y me dan un mes de plazo para recurrir. Si la notificación se recibió un 15 de octubre, ¿Cuándo vence el plazo?
La notificación que usted ha recibido, tiene un plazo para ser recurrida de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación. Por lo tanto, es primeramente muy importante, recordar el consejo de que anotemos en cada notificación, y más cuando se trata de sanciones, la fecha de recepción.
Existe alguna sentencia reciente de la Audiencia Nacional que, siguiendo la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, nos recuerda que cuando los plazos se fijan en meses, el cómputo se realiza de fecha a fecha, de modo que, aunque se inicia al día siguiente del de notificación del acto, el plazo termina el día correlativo a tal notificación.
Esto implica que si usted recibió la notificación un 15 de octubre, el plazo para recurrir se inicia el 16 de octubre, pero vence el 15 de noviembre.
- Vendo mi oficina de farmacia a un familiar; estamos de acuerdo en el precio del fondo comercio, pero el comprador no acepta el valor que propongo a los muebles e instalaciones, porque dice que este concepto ya está incluido en el precio. No veo por qué.
El precio de su establecimiento es, naturalmente, el que ustedes acuerden, aunque es interesante situarlo cerca del concepto»valor de mercado?, si observamos este asunto desde un punto de vista fiscal. No obstante, parece que la objeción de su familiar puede tener algún fundamento.
Si el valor de una oficina de farmacia se ha negociado en función de su rentabilidad, o más simplemente, en función de su volumen de ventas anuales, hay que tener en cuenta que tal cifra de ventas se ha logrado, precisamente, con ayuda de ese mobiliario, esas instalaciones y, si además de valorar el fondo de comercio en función de ese volumen de ventas, tratamos de valorar al margen, por añadidura, las instalaciones y mobiliario, en cierto modo estaríamos cobrando dos veces por el mismo concepto.
Quizá sea más fácil de entender con el ejemplo inverso. Podríamos decir que el fondo de comercio de la oficina de farmacia tiene un valor X. Ahora nos preguntamos, si sacamos mobiliario e instalaciones de la transmisión, (suponiendo que se pudieran separar de la operación), ¿valdría el fondo de comercio lo mismo? Seguramente que no: si valoramos y cobramos el mobiliario e instalaciones aparte, el precio del fondo de comercio será menor.
- Adquirí la oficina de farmacia por compra hace unos años. Hace dos, se trasladó el centro de salud y el rendimiento ha bajado mucho. De hecho, si la vendiera, mi asesor me advierte de que tendría una pérdida patrimonial, y eso sería problemático ante Hacienda. ¿Tendría problemas?
No necesariamente. La evolución habitual de los valores patrimoniales al que estamos acostumbrados, sí que puede invitar a Hacienda a partir de la hipótesis de que, año a año, el valor de los elementos patrimoniales es mayor, y por eso podría llamar la atención, lo que realmente, no es muy interesante.
Ahora bien, las cosas son como son, y si usted cuenta con elementos objetivos que justifiquen que su oficina de farmacia en el mercado ha bajado de precio respecto a cuando la adquirió, tampoco tiene que temer consecuencias adversas. Al vender su farmacia, efectivamente, usted estaría poniendo de manifiesto una pérdida patrimonial y no solo no tendría que tributar, sino que esta pérdida de valor podría compensarse con otras ganancias que hubieran de incluirse en sus declaraciones de renta, como por ejemplo, las derivadas de una venta favorable de acciones.
Hacienda podría oponer valores diferentes a los declarados por usted, pero siempre tiene en su defensa el procedimiento de tasación pericial contradictoria, en el que se podrá concretar y defender un valor distinto.
- Después de casarme, en régimen de gananciales, optamos por el régimen de separación de bienes. Mi cónyuge y yo pensamos que la oficina de farmacia es un bien privativo mío, pero el notario, a la hora de venderla, pide que las capitulaciones estén inscritas en el Registro. ¿Es tan importante?
El hecho de que unas capitulaciones, como cualquier título o documento inscribible en un registro público, haya accedido a su registro correspondiente supone que, desde el momento de inscripción, no solo produce efectos entre las partes que han convenido tal acuerdo, sino que su contenido afecta a terceras personas, puesto que cuenta con la publicidad registral. Hasta ese momento, nadie ha podido acceder al Registro Civil, (el correspondiente para las capitulaciones matrimoniales), y enterarse de que ustedes, desde una fecha concreta, han optado por el régimen de separación de bienes.
Una consecuencia muy importante, es que, ante un caso de insolvencia de uno de los miembros de la pareja, dado que en el régimen de separación de bienes solo responden sus bienes, mientras no se haya inscrito la escritura de capitulaciones, los acreedores pueden considerar que responden de esa deuda los bienes que antes de las nuevas capitulaciones tenían la consideración de gananciales. Por el contrario, las deudas surgidas después de la inscripción de la separación de bienes, son responsabilidad del cónyuge deudor, y afectaría solo a su patrimonio.
Realmente, si ambos cónyuges están de acuerdo en la venta, y en la calificación de los bienes, no es imprescindible que hayan inscrito ya las capitulaciones, puesto que su cónyuge puede asistirle a usted, con su firma, en la escritura de venta, pero tengan en cuenta los detalles comentados anteriormente de cara al futuro.
- En un préstamo que solicita mi hijo, me dan la opción de apoyarle bien hipotecando una vivienda de mi propiedad, o bien, compareciendo en la formalización del préstamo como «fiador solidario». ¿Qué es más recomendable?
Con la hipoteca, usted aporta ese bien, esa vivienda, como garantía, de modo que el banco podría instar la ejecución de esa hipoteca, e instar la venta en subasta de ese piso, con el fin de cobrar la deuda.
El fiador solidario se pone al mismo nivel del deudor principal , por lo que el banco podría reclamarle a usted la totalidad de la deuda pendiente, sin limitarse a lo que pudiera obtener con la venta de la vivienda.
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El proceso de formalización de la hipoteca es más costoso, puesto que exige tasaciones, impuestos, gastos de notario y registro mayores, y luego cancelaciones, cuando la deuda esté saldada, pero a cambio, su responsabilidad queda ceñida al valor del inmueble, usted solo se arriesga a perder esa vivienda, mientras que si es fiador solidario, responderá con todos sus bienes presentes y futuros, y por el importe total de la deuda que pudiera existir.
- A la hora de cumplimentar el modelo 347, de operaciones con terceros, tengo la duda de en qué ejercicio he de incluir una factura de un proveedor, de 2011, que perdí y he encontrado hace unos días
La Dirección General de Tributos ha informado a través de alguna consulta vinculante que el criterio de inclusión de operaciones en la declaración anual son las realizadas por el declarante en el año natural al que se refiere la declaración, y se entiende que las operaciones se han producido en el periodo en que han de ser anotadas en los libros registro.
Por lo tanto, si ha encontrado una factura del ejercicio anterior, lo procedente será hacer una declaración complementaria, incluyendo esta nueva factura.
- El director del banco que financia la compra de mi farmacia, afirma que no podemos hacer una hipoteca mobiliaria porque el local, que es de alquiler, está hipotecado ya por el propietario, y esa hipoteca se extiende a la farmacia. ¿Tiene razón?
No, no tiene razón. Pero no deje de prestar atención a esto, porque en alguna ocasión sí ha causado problemas.
Todo parte del contenido del artículo 111 de Ley Hipotecaria, que establece que, cuando se hipoteca un inmueble, esta hipoteca se puede extender si lo acuerdan las partes, entre otras cosas, a «los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto?.
Obviamente, esa extensión se refiere a muebles, no a bienes muebles, como lo es el establecimiento mercantil de oficina de farmacia, pero en ocasiones sí se confunden ambos conceptos, lo que ha llevado a interpretar, en una primera y somera lectura del asunto, que, como el local está hipotecado, y la hipoteca se extiende a la oficina de farmacia (que no), ésta ya no sirve como garantía mediante una hipoteca mobiliaria. Pues ya ve que esta conclusión no es correcta.
Por otra parte, si el local, como parece su caso, es de tercera persona, ajena a la operación, ¿Cómo va a haber podido hipotecar la oficina de farmacia, que no es de su propiedad?
En nuestra opinión, no ha de haber obstáculo alguno para que se formalice una hipoteca mobiliaria sobre su oficina de farmacia, por el hecho de que esté o no hipotecado el local.
- Pienso transmitir mi oficina de farmacia, que adquirí hace ahora diez años, por herencia de mi padre. Me indica un compañero que, para el cálculo de los impuestos ha de restarse siempre la «amortización mínima», de modo que casi no podré restar nada al precio de venta, de cara al pago del IRPF
Su compañero sí que ha oído alguna»campana? sobre el cálculo de los impuestos que le corresponden. Pero no es así del todo. Resumidamente, podemos decir que la base imponible del IRPF en caso de transmisión, es la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión, ya sea en venta, donación? A su vez, la ganancia patrimonial es la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión de la oficina de farmacia.
Pues bien, con el cálculo del valor de adquisición, hemos de tener en cuenta las amortizaciones practicadas: el porcentaje total de la inversión en la oficina de farmacia que hemos ido llevando paulatinamente, año tras año, a nuestras declaraciones, para aplicarlo como gasto, conforme dispone la ley.
Así, si el valor de adquisición fue 100, y se ha amortizado un 75 por ciento, al transmitir por 150, solo restaremos 25, no los 100 que costó. Y todo esto aunque se hubiera olvidado de llevar esas amortizaciones a su fiscalidad, puesto que, como recuerda su compañero, ha de restarse en todo caso la amortización mínima.
Ahora bien, se da la circunstancia de que usted adquirió la oficina de farmacia por herencia, a título gratuito, y eso implica que no ha podido practicar amortización alguna, puesto que una condición esencial para aplicar esta maniobra es que la oficina de farmacia se hubiera adquirido a título oneroso, por compra. Por lo tanto, usted podrá restar ahora esos 100 que ponemos en el ejemplo, totalmente.
- Al comprar mi farmacia, la vendedora me alquiló el local, con opción a compra, por un plazo de veinte años. La calle del local era inicialmente de doble sentido y ahora se ha cambiado a sentido único, lo cual no me favorece. ¿Puede esto justificar que yo resuelva unilateralmente el contrato?
Entendemos que el hecho de que cambie el sentido de la calle no es causa que le justifique para resolver el arrendamiento. Tampoco, por ejemplo, justificaría a la propietaria para subir la renta el hecho de que abrieran un gran centro de salud en el portal siguiente a la oficina de farmacia.
Desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración de este tipo de contratos se rige casi en exclusiva por el principio de autonomía de la voluntad, es decir que las partes pueden llegar al acuerdo que estimen oportuno, siempre que se respete la ley. Correlativamente, las partes han de atenerse a los acuerdos celebrados, salvo que existan causas que justifique lo contrario; causa entre las cuales no vemos incluida la que usted expone.
Llegado un caso de conflicto, los tribunales moderarían el alcance de la compensación que corresponde por esa ruptura, pero sepa que, dependiendo de cada caso, podría alcanzar a la renta del total del plazo de arrendamiento acordado y que faltara por cumplir.
Consulte detenidamente este asunto con un letrado especializado antes de tomar decisiones como la que plantea.
- El comprador de mi farmacia está interesado en que le de opción de compra sobre el local, también mío, pero que cedo en alquiler. Yo pienso que la ley ya le da esa opción sin necesidad de formalizar nada. ¿Debo transigir?
Nos encontramos ante dos asuntos diferentes. Una cosa es el derecho a adquirir preferentemente un inmueble en caso de que el arrendador lo venda, que sí puede operar por disposición de la ley, siempre que no se haya renunciado a ese derecho, (que es dispositivo y por lo tanto, puede quedar descartado en el propio contrato de arrendamiento), y otra la opción de compra, que es la posibilidad que se concede a una persona para que, bajo unas condiciones determinadas, sobre todo en lo referente a plazo y precio, pueda por su sola voluntad instar la transmisión de ese inmueble.
Con el derecho de adquisición preferente, primero usted decide vender y entonces el arrendador podrá optar a la adquisición antes que otros compradores. Con la opción, es su arrendatario quien podrá decidir si se hace la transmisión, y en las condiciones que se acuerden.
No entendemos que se trate de transigir o no, realmente, se trata de una solicitud muy habitual en las transmisiones de oficinas de farmacia con local en alquiler y es lógico que un comprador quiera tener la posibilidad de asegurarse el uso del local en cuanto pueda. Valorar las condiciones y llegar a un acuerdo al respecto, depende de la negociación de las partes, no del contenido de la ley.
- Voy a comprar una farmacia y me interesa otro local. ¿He de estar algún tiempo en el local antiguo y luego solicitar el cambio? o ¿puedo empezar directamente en el nuevo?
Para solicitar el traslado de local, es necesario que usted sea titular de la oficina de farmacia, por lo que, en principio, usted debería esperar hasta que se produjera ese cambio de titularidad, después de formalizar la transmisión en escritura pública y culminar el correspondiente proceso administrativo.
No obstante, puede acordar con su vendedor que sea él quien inicie el expediente de traslado de la oficina de farmacia, y luego subrogarse usted en su posición al tiempo que formalicen la transmisión, o bien esperar a que se conceda el traslado y formalizar la escritura entonces y así podrán ganar algo de tiempo.
En cualquier caso, tengan en cuenta que si el local nuevo es de alquiler, para el traslado será necesario justificar que el vendedor de la oficina de farmacia tiene derecho a usar el local, al menos durante unos días, por lo que el contrato de arrendamiento habrá de contener este acuerdo.
- Cuando se habla de empresarios «personas físicas» ¿se alude a farmacias con titular único, o se podría incluir a las sociedades civiles?
En el concepto de persona física, se puede entender incluido, en cuanto a la gestión y tributación cotidiana de la oficina de farmacia, a todas aquellas entidades que no tengan una personalidad jurídica distinta de la de sus componentes.
Una forma de compañía mercantil frecuente en nuestra vida económica, como es la sociedad limitada, supone la existencia de una entidad netamente diferenciada, con derechos y obligaciones propios, por ejemplo en el ámbito tributario o mercantil, diferentes de los que puedan tener sus componentes. Así, un socio de una S.L., puede perfectamente no ejercer trabajo alguno en la empresa poseída a través de esa sociedad, y la responsabilidad de sus socios, alcanza, en términos generales, al valor de sus acciones o participaciones.
Sin embargo, cuando hablamos de oficina de farmacia, nos solemos encontrar con la sociedad civil, que puede llegar a tener personalidad jurídica, pero no en el ámbito de las farmacias, o también, podemos encontrar comunidades de bienes; o incluso con sociedades irregulares que, a pesar de su sospechosa denominación, no son más que sociedades con la forma, por ejemplo, de una sociedad limitada, pero que no se inscriben en el Registro Mercantil, y no tienen esa aludida personalidad jurídica.
En fin, en todas estas entidades que no tienen personalidad jurídica diferente de la de sus componentes, los miembros que las componen actúan en el ámbito mercantil a título personal, con pequeños matices, como la existencia de una contabilidad única, o un C.I.F. y denominación común, que no desvirtúan el hecho de que son personas físicas, y por eso tributan en el I.R.P.F. y no en el Impuesto sobre la renta de sociedades.
- Buenos días. Compré una oficina de farmacia y alquilé el local (con opción a compra). La calle del local era de doble sentido y la dueña del local sabía que el ayuntamiento iba a cambiarla a sentido único. Quiero mudarme y la dueña se niega.
- Les agradecería que me confirmaran cuáles son los coeficientes de amortización del fondo de comercio tras la última norma del Consejo de Ministros.
El pasado viernes 13 de julio, el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley 20/2012, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad. La citada norma, en su artículo 26, punto dos, dispone que se modifique la anterior disposición, por la que se había limitado el ritmo de amortización a un coeficiente anual del 1 %, (1,5 % para las empresas de reducida dimensión), durante los ejercicios 2012 y 2013.
La modificación actual consiste en que si una empresa es regentada por personas físicas, y cumple con los requisitos para ser considerada empresa de reducida dimensión (volumen de cifra de negocios inferior a diez millones de euros anuales), puede seguir aplicando el coeficiente anterior, es decir, el 5 %, o el 7,5 %, a elección del interesado.
- Si en octubre de 2011 he vendido mi oficina de farmacia (con una plantilla media de 6 empleados desde 2008) y he adquirido otra con una plantilla media de cuatro empleados que mantengo hasta la actualidad, ¿es de aplicación la desgravación fiscal por mantenimiento de plantilla en mi nueva farmacia?
La Disposición Adicional Vigésimo Séptima de la Ley de IRPF regula la reducción en el rendimiento neto de las actividades económicas por mantenimiento o creación de empleo, durante los ejercicios 2009, 2010 y 2011, prorrogada a este ejercicio 2012, por el Real decreto Ley 20/2011, estableciendo que durante dichos periodos impositivos, los contribuyentes que ejerzan actividades económicas cuyo importe neto de la cifra de negocios para el conjunto de ellas sea inferior a 5 millones de euros y tengan una plantilla media inferior a 25 empleados, podrán reducir en un 20 por 100 el rendimiento neto positivo declarado, correspondiente a las mismas, cuando mantengan o creen empleo, sin que el importe de esta pueda ser superior al 50 por ciento del importe de las retribuciones satisfechas en el ejercicio al conjunto de sus trabajadores.
Pues bien, para que pueda entenderse que se mantiene o crea empleo es necesario que en cada uno de los citados períodos impositivos la plantilla media utilizada en el conjunto de sus actividades económicas no sea inferior a la unidad y a la plantilla media del período impositivo 2008. (Para el cálculo de la plantilla media se tomarán las personas empleadas, teniendo en cuenta la jornada contratada en relación con la jornada completa y la duración de dicha relación laboral respecto del número total de días del período impositivo).
Así , en su caso, si el promedio de la plantilla empleada en su farmacia en 2008 era de 6 trabajadores, y en 2011, vende esta farmacia y adquiere otra con 4 empleados, el promedio de la plantilla en 2011, siendo superior a la unidad, es inferior a 6 trabajadores, por lo que no procedería aplicar la reducción.
Entendemos que esta conclusión podría variar en el supuesto de que viniese ejerciendo otras actividades económicas en las que incrementase la plantilla, ya que la norma se refiere al conjunto de actividades ejercidas por el contribuyente.
- Si adquiero la oficina de farmacia, por ejemplo, en abril. ¿He de prorratear la amortización del fondo de comercio al tiempo que ha estado en mi propiedad durante el año, o puedo deducir como un año entero?
Conforme dispone el 1 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, en su punto 4 establece que «Los elementos patrimoniales del inmovilizado material e inversiones inmobiliarias empezarán a amortizarse desde su puesta en condiciones de funcionamiento y los del inmovilizado intangible desde el momento en que estén en condiciones de producir ingresos.»
Por su parte, el punto Tres del mismo artículo establece «La amortización se practicará elemento por elemento. Cuando se trate de elementos patrimoniales de naturaleza análoga o sometidos a un similar grado de utilización, la amortización podrá practicarse sobre el conjunto de ellos, siempre que en todo momento pueda conocerse la parte de la amortización acumulada correspondiente cada elemento patrimonial.»
Así, en nuestra opinión, procede que ajuste la amortización del fondo de comercio al periodo que la oficina de farmacia ha estado funcionando bajo la titularidad de usted, y no por el año entero.
- Estoy a punto de comprar una farmacia y me interesa otro local pero el anterior dueño quiere estar en su local hasta el último día. ¿He de estar algún tiempo en el local antiguo y luego soliciar el cambio? o ¿puedo empezar directamente en el nuevo?
Para solicitar el traslado de local, es necesario que usted sea titular de la oficina de farmacia, por lo que, en principio, usted debería esperar hasta que se produjera ese cambio de titularidad, después de formalizar la transmisión en escritura pública y culminar el correspondiente proceso administrativo.
No obstante, puede acordar con su vendedor que sea él quien inicie el expediente de traslado de la oficina de farmacia, y luego subrogarse usted en su posición al tiempo que formalicen la transmisión, o bien esperar a que se conceda el traslado y formalizar la escritura entonces y así podrán ganar algo de tiempo.
En cualquier caso, tengan en cuenta que si el local nuevo es de alquiler, para el traslado será necesario justificar que el vendedor de la oficina de farmacia tiene derecho a usar el local, al menos durante unos días, por lo que el contrato de arrendamiento habrá de contener este acuerdo.
- Pienso hacer testamento a favor de mi esposo, también farmacéutico, respecto a mi oficina de farmacia. No obstante, la Ley de mi comunidad ya concede un derecho preferente de adquisición a favor del cónyuge farmacéutico. ¿Es necesario el testamento?
Son dos situaciones diferentes. Por un lado, la Ley de Ordenación de la Comunidad de Madrid, concede un derecho preferente de adquisición en caso de transmisión, de tal modo que su esposo pueda comprar la oficina de farmacia en igualdad de condiciones que otro farmacéutico con quien usted quisiera concertar la venta. En su comunidad existe también ese derecho a favor de los hijos farmacéuticos y el personal con cargo farmacéutico, naturalmente, en las condiciones que la propia norma dispone.
Por su lado, las disposiciones testamentarias, lo que regulan son la adquisición mediante la herencia o legado, únicamente para el caso de fallecimiento, y desde luego, lo que vale es la voluntad de usted, sin otras preferencias que el respeto por la cuota legítima que pudiera se aplicable en su familia, y otras disposiciones, en materia de sucesiones, del Código civil.
Así, si usted tiene otros herederos y su deseo es que en caso de fallecimiento, su esposo sea el heredero de la oficina de farmacia, lo que procede es acudir a un letrado especialista en sucesiones, y a un notario para otorgar testamento.
- Un conocido mío afirma que, Hacienda utiliza un multiplicador sobre las ventas, en la valoración de las oficinas de farmacia, al que hay que ceñirse. ¿Dónde puedo informarme sobre esos factores?
Es muy desaconsejable, podría afirmarse que descartable totalmente, el uso generalizado de un factor multiplicador sobre las ventas, o las compras o cualquier otro volumen objetivo, como fórmula válida para establecer un precio.
Nos parece muy difícil comparar dos oficinas de farmacia situadas en el mismo barrio, puesto que quizá tendrán cuotas de arrendamiento distintas, salarios con diferentes antigüedades, o puestos; distinta gestión de la cosmética?etc., y mucho más si ya introducimos factores como la estacionalidad que afecta a una oficina de farmacia de costa, respecto a la de centro de municipio rural.
Así las cosas, ¿cómo aceptar que se calcule el precio multiplicando la facturación por un factor?
Efectivamente, puede ser un indicio, pero es un indicio fácilmente atacable con las objeciones comentadas anteriormente. Hacienda tendrá que buscar el valor de mercado, y atender a criterios más importantes como la rentabilidad.
En cualquier caso, al contribuyente le quedará la posibilidad de instar el procedimiento de tasación contradictoria con la Administración, y acudir a la opinión de profesionales expertos en este tipo de valoraciones. No hay fórmulas objetivas, ni mucho menos automáticas.