- Un farmacéutico quiere vender el 25% de la farmacia a uno de sus hijos. También está interesado en que su otro hijo tenga la posibilidad de adquirir otra parte en el futuro. ¿Se puede concretar esto documentalmente?
El problema, a la hora de concretar esta posibilidad, se centra en la existencia de un derecho preferente que ha sido establecido por disposición legal, el código civil, denominado»retracto de comuneros?, se trata de un retracto de origen legal ( a diferencia del convencional, que establecen las partes por mutuo acuerdo), que faculta al copropietario, en este caso el primer hermano adquirente de esa participación en la farmacia, para comprar cualquier otra participación en la oficina de farmacia que se pusiera a la venta por el padre, y esto limita claramente la facultad de venta futura al otro hermano, que podría ver cómo su posición como comprador depende de la voluntad del otro, ya cotitular y copropietario.
Podría preverse que el hermano que adquiera en primer lugar renuncie a este derecho, pero es una posibilidad controvertida entre la doctrina jurídica, de modo que no es aconsejable dejar el futuro en manos de la interpretación que pueda hacerse del contenido del contrato
Quizá lo más práctico pudiera ser que el padre, antes de proceder a la venta de esa participación al primer hijo, otorgara una opción de compra a favor del otro, estableciendo claramente los términos y condiciones. Posteriormente, en el contrato o escritura de venta de esa participación al otro hijo, podría especificarse que existe ya un derecho previo de opción, a favor del otro hijo, con lo cual, entendemos, el hijo que adquiere primero no podría oponerse en el futuro al ejercicio de esta opción por parte del otro.
- He comprobado que el local de mi oficina de farmacia tiene unas dimensiones inferiores a las mínimas que fija la Ley. ¿Tendré algún problema a la hora de transmitirlo?
Usualmente, sobre todo en el ámbito rural, se encuentran oficinas de farmacia instaladas en locales cuyas dimensiones, o incluso distancias con otras farmacias, no guardan los límites o condiciones exigidos por la normativa de ordenación farmacéutica. Esto es debido a que se abrieron bajo otra regulación, previa a las actuales normas autonómicas.
No obstante, es práctica habitual que esta situación no afecte a los nuevos titulares, en las sucesivas transmisiones, puesto que así lo prevén disposiciones transitorias de las normas de ordenación farmacéutica, y en cualquier caso, es interpretación común en todas las administraciones competentes en ordenación farmacéutica que los actuales requerimientos respecto a la dimensión del local se aplican exclusivamente a las oficinas de farmacia abiertas al amparo de la nueva regulación, por lo que entendemos que usted no ha de tener ningún problema por este concepto.
- Heredé mi oficina de farmacia hace unos años y ahora pienso transmitirla. En el cálculo de la ganancia patrimonial, ¿podré deducir alguna cantidad como valor de adquisición, como los gastos notariales?
La tributación correspondiente en el IRPF en el caso de transmisión de una oficina de farmacia, se aplica sobre la ganancia patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de una transmisión. Esta ganancia patrimonial, a su vez, es el resultado de restar al valor de transmisión el valor de adquisición.
Así, cuanto mayor sea el valor de adquisición que usted pueda acreditar, menor será la ganancia patrimonial que ponga de manifiesto y, en este sentido, a la hora de transmitir su oficina de farmacia, usted sí podrá»deducir? ciertos gastos relacionados con la adquisición previa, por ejemplo los honorarios del notario o notarios que pudieron intervenir en la adquisición, o las exigidas por el Colegio profesional por la adquisición o tramitación de expedientes.
Por otra parte, tenga en cuenta que, a pesar de que usted recibió la oficina de farmacia por herencia, es decir, que no tuvo que pagarla, esto no significa que no tuviera un valor, y éste, que ya tuvo que ser fijado para su declaración en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ha de ser restado también del valor de transmisión para calcular la ganancia patrimonial.
- Alquilé el local al comprador de mi oficina de farmacia. En el contrato pactamos una indemnización equivalente a tres mensualidades de renta si el arrendatario cancelaba el contrato antes del vencimiento. ¿Debo repercutir I.V.A., sobre esta compensación?
En principio, la aplicación conjunta de los artículos 4 y 5 de la Ley del I.V.A., parece indicar que estaríamos ante una prestación de servicios, el alquiler, sujeta al impuesto y, por lo tanto, usted debería repercutir el I.V.A.
Por el contrario, tenga en cuenta que asuntos similares al que usted plantea han sido objeto de serias polémicas doctrinales, e incluso judiciales en el seno de la Unión Europea, conforme recuerda, entre otras, la consulta de 18 de marzo de 2011, que alude a la posibilidad de considerar a las indemnizaciones como parte de la prestación de servicios de la cual derivan o con la que están vinculadas.
En conclusión, se ha optado, siguiendo el sentido de alguna sentencia citada en la propia consulta aludida, por considerar a esta compensación pactada por el cese de la relación contractual, no como una prestación de servicios, como si fuera una cuota más de alquiler, sino propiamente una indemnización excluida de aplicación del impuesto y por tanto, no se deberá repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido por el cobro de la referida indemnización.
- He alquilado el local al comprador de mi farmacia pactando un descuento, durante el primer año, del cincuenta por ciento de la renta. A efectos del I.V.A y de mi I.R.P.F., ¿qué cuenta, el importe inicial o la renta resultante del descuento?
Entendemos que el importe real por el que usted ha contratado su alquiler es el resultado, durante el primer año, de aplicar ese cincuenta por ciento de descuento, de modo que únicamente le contará como ingreso la mitad, y esa será también la base imponible para calcular la cuota de I.V.A., correspondiente.
En concreto, la consulta de la Dirección General de Tributos V 2705/2010, recuerda que el artículo 22 de la Ley de IRPF, señala que serán imputados como rendimiento íntegro del capital mobiliario, el importe que por todos los conceptos»deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario?.?. El deber de su arrendatario queda fijado en el pacto al que ustedes han llegado, es decir, el cincuenta por ciento, no sobre el total pactado inicialmente.
- Un matrimonio es cotitular de una oficina de farmacia, que adquirieron en gananciales. ¿A nombre de quién han de estar extendidas las facturas de los proveedores?
En nuestra opinión, ustedes deberían facilitar a los proveedores el nombre de la comunidad de bienes, o sociedad civil que forman. Independientemente de que los cotitulares estén vinculados por el matrimonio, deberán contar con un número de identificación fiscal, un domicilio a efectos fiscales y con una denominación, que se facilita a Hacienda mediante la correspondiente alta censal. A esta denominación es a la que, en principio, deberían facturar sus proveedores.
No obstante, en el caso de que hubieran recibido alguna factura a nombre de alguno de los cónyuges únicamente, tengan en cuenta la Consulta de la Dirección General de Tributos nº V0334/07 de 22 febrero 2007, que afirma que debe tenerse en cuenta, que al desarrollarse la actividad por un matrimonio casado en régimen de gananciales, régimen económico-matrimonial constante el cual los bienes y derechos de titularidad ganancial pertenecen por completo a cualquiera de los cónyuges, será válida, la factura expedida por los proveedores a nombre de ambos cónyuges o de uno cualquiera de ellos.
- Voy a transmitir mi oficina de farmacia y el comprador me pide factura por la operación. ¿Es imprescindible legalmente? Yo no recibí factura cuando la compré y no he tenido problemas
La normativa relativa al deber de expedir y entregar factura sí determina que se debe expedir y entregar factura, no solo con el fin de probar la transmisión de los bienes objeto de la operación, sino porque la factura es el medio idóneo para que los elementos adquiridos sean debidamente contabilizados
No obstante, el comprador dispone de otros medios para justificar y deducir su compra, como es la escritura pública. Esto ha quedado claro después de sentencias como la de la Audiencia Nacional de 29 de septiembre de 2011 que, a su vez, alude a la del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2011.
De todos modos, con sentencia o sin ella, lo cierto es que la normativa tributaria dispone la entrega de factura si el comprador lo pide y, aunque podría suplir su falta, como hemos visto, a efectos tributarios, cuesta muy poco redactarla y también facilitará la labor de su contable.
- Mis padres me donaron el local donde he instalado la farmacia, y he asumido un préstamo hipotecario que concertaron mis padres para comprarlo. ¿Cómo he de tributar en esta adquisición?
Entendemos que, en el momento de aceptación de la donación, se produjeron, realmente, dos tipos de adquisición.
Por un lado, usted realizó una adquisición onerosa, consistente en el hecho de aceptar subrogarse en el préstamo y carga hipotecaria que tiene el local. Sobre el importe de esa deuda, usted tendrá que liquidar e ingresar la cuota correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Onerosas, (ITP).
Al tiempo, se ha producido una adquisición lucrativa, correspondiente a la parte del valor real del local que exceda de la duda asumida. Esta adquisición tributa por el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Acordé la venta de una participación en mi oficina de farmacia con entrega de una suma en concepto de arras. Llegado el momento de firmar la escritura, al comprador no le interesó seguir adelante y me quedé con las arras. ¿Debo repercutir IVA?
La suma que se entrega en concepto de arras tiene, en principio, la consideración de una entrega a cuenta del precio. Ahora bien, en el momento en que, conforme al Derecho Civil, alguna de las partes hace suya esa cantidad como consecuencia de la ruptura unilateral del contrato, siendo responsable la otra parte, las arras pasan a tener la consideración, a efectos tributarios, de indemnización.
La indemnización, conforme ha afirmado el Tribunal Económico Administrativo Central, en resoluciones como la nº 00/ 7848/2008 de 8 de febrero de 2011, no constituye retribución de ninguna prestación y, por lo tanto, no forma parte de la base imponible del impuesto, y no tendrá que ser repercutido el I.V.A.
- Si vendo mi farmacia, y pacto un aplazamiento del pago hasta enero de 2014, ¿a qué tipo impositivo tendré que tributar al de hoy o al que esté vigente en ese año?
Conforme dispone la normativa actual, el tipo aplicable será el vigente en el momento de practicar la liquidación del impuesto, de modo que la parte de ganancia patrimonial cuyo cobro corresponda a 2014, será gravada en función de la situación tributaria en ese ejercicio.
Al efectuar una venta a plazos, usted puede optar entre abonar el impuesto correspondiente, en una sola liquidación, la correspondiente al ejercicio en el que se efectúa la venta, o abonarlo a medida en que se produzcan los sucesivos vencimientos de ese aplazamiento.
Si usted opta por el aplazamiento, y siempre que entre la entrega y el último plazo medie más de un año, usted podrá optar a que el tipo impositivo vuelva a situarse en el 19 ó 21 por ciento, como estaba hasta el 31 de diciembre pasado, pero valore también la posibilidad de que la situación fiscal empeore, y el tipo impositivo no solo no baje, sino que incluso pueda subir.
- Si la transmisión de una oficina de farmacia se va a cobrar en plazos, ¿cuándo he de tributar por IRPF, el día de la escritura o conforme se cobren las cantidades
Como regla general, las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, lo que, en principio, nos lleva a la conclusión de que es el día de firma de la escritura de transmisión el que determina el ejercicio en que ha de tributarse.
No obstante, existe una regla especial para el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado. En este supuesto, usted podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en su venta, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes.
Ahora bien, tenga en cuenta que para Hacienda, son operaciones con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Por lo que, si aplaza una parte del precio durante unos meses, la tributación no podrá fraccionarse y seguirá marcando el periodo de tributación el momento de firma de la escritura pública de transmisión.
- Al transmitir mi oficina de farmacia, asumiré los gastos de cancelación de algunos contratos de " renting" , de maquinaria que tengo en la farmacia. ¿Son deducibles estos gastos?
Conforme dispone el artículo 35 de la Ley del IRPF, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses.
Por lo tanto, no es exactamente que el importe de esos gastos sea deducible, sino que a la hora de calcular la ganancia patrimonial, el valor de transmisión será menor, ya que podrá deducir los gastos que usted asuma y pueda demostrar documentalmente y, por lo tanto, ésta ganancia será menor.
- Tengo en la actualidad 64 años, y tenía previsto transmitir mi farmacia el próximo año, con motivo de mi jubilación. No obstante, tras la reforma de este año, y la elevación de la edad de jubilación a 67 años, ¿tendré que esperar hasta 2014 para poder jubilarme?
La Ley 27/2011, de 1 de agosto, sobre actualización, adecuación y modernización del sistema de Seguridad Social ha venido a establecer los 67 años como edad de acceso a la jubilación.
No obstante lo anterior, y como corresponde a un sistema legal dinámico que afecta a derechos para cuyo ejercicio es necesario un largo periodo de cotización, la implantación de los nuevos requisitos de edad se realiza de forma progresiva y gradual, en un periodo de quince años, período de aplicación que también se aplica para completar los periodos de cotización que permiten el acceso a la pensión a partir de los 65 años, de modo que, partiendo de 35 años y 3 meses en 2013, el periodo de 38 años de cotización y seis meses será exigido en el ejercicio de 2027.
Por otra parte, la citada ley mantiene la edad de jubilación en 65 años para quienes hayan cotizado 38 años y seis meses.
Así pues, y dando por supuesto que ha cubierto los períodos mínimos de cotización y cumplido los restantes requisitos, no habría de esperar a cumplir 67 años para poder jubilarse.
- Compro una oficina de farmacia cuyo local está en alquiler. Mi banco ve un problema en que el local esté hipotecado por su propietario y condiciona la financiación a que se cancele la hipoteca. ¿Es una exigencia legal?
No es una exigencia legal. En caso de alquiler, algunas normas, como la Ley de Hipoteca Mobiliaria, exigen que se cuente con derecho de cesión, o incluso puede preverse la autorización del propietario del local para la constitución de tal hipoteca, pero el hecho de que el propietario tenga una hipoteca, no es obstáculo legal.
De todos modos, sí hemos visto alguna vez, que los departamentos de riesgos de alguna entidad valora negativamente esta circunstancia, pero ocurre en relación con la posibilidad de que este propietario llegara a perder el local como consecuencia de un hipotético impago de su préstamo, el que está garantizado con esa hipoteca, lo que supondría serios problemas si el nuevo adquirente no quiere reconocer el arrendamiento, lo que dudosamente tendrá que hacer, puesto que, aunque el arrendamiento estuviera registrado, la hipoteca sería anterior.
No obstante, es un obstáculo que rara vez se impone definitivamente, es decir, que es negociable, y cada vez más raro, por lo que en última instancia, siempre podrá negociar con otra entidad, la mayoría, que no le exija esta condición.
- En caso de separación de un matrimonio en gananciales, tengo entendido que si la oficina de farmacia me fue donada por mi padre, es un bien exclusivamente mío, como si la hubiera comprado antes de casarme, y por lo tanto, no tendría que dividirla con mi cónyuge. ¿Pueden confirmármelo?
Hay muchos otros detalles que es preciso conocer para llegar a una solución exacta, pero en principio y con los datos aportados, sepa que la normativa civil considera bienes privativos de cada uno de los cónyuges los que le pertenezcan antes de celebrarse el matrimonio, así como los que adquieran después, pero a título gratuito, por ejemplo, mediante una donación.
Si la oficina de farmacia la adquirió uno de los cónyuges en cualquiera de estas circunstancias, es privativa. Pero esto no quiere decir necesariamente que no haya alguna cuenta pendiente ente el matrimonio relacionada con estos bienes. Por ejemplo, si se hubieran hecho reformas o mejoras con fondos gananciales, la oficina de farmacia no dejaría de ser privativa, pero quizá pudieran existir deudas derivadas de estas operaciones.
Las conclusiones que usted plantea en su pregunta pueden ser válidas en términos muy generales, de modo que la situación en su conjunto, con todos los detalles que le afecten, habría de ser valorada detenidamente en cada caso por un especialista.
- Hice hace unos días una oferta de compra sobre un local que me interesaba como almacén, pero ahora no veo clara la operación y quisiera pensarlo más ¿Durante cuánto tiempo debo mantener la oferta?
Mientras su oferte no sea aceptada, entendemos que es simplemente eso: una oferta, y por lo tanto puede retirarla en cualquier momento. Le recomendamos que utilice para ello un medio que le de el suficiente respaldo como prueba de sus actos, como por ejemplo una carta certificada remitida por un notario, un telegrama, o un burofax.
En el caso de que usted conociera la aceptación de la oferta por parte del propietario de ese local, antes de retirarla, el contrato de compraventa se habría celebrado y usted no se podría retirar de esa compra por su sola voluntad.
Precisamente, el artículo 1262 del Código civil, dispone que hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndose remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe.
No obstante, desconocemos por qué medio y con qué contenido concreto se realizó la oferta por usted. Muestre el documento y comente las circunstancias que acompañaron a la negociación, con un letrado, porque podría haber otros condicionantes que no se están teniendo en cuenta.
- Conforme dispone la normativa autonómica, mi empleado tiene derecho preferente de adquisición sobre mi oficina de farmacia. Pero no se decide. ¿Cuánto tiempo tengo que darle para que me conteste?
A falta de un acuerdo entre ustedes, será necesario que el trabajador renuncie a la compra por escrito para que usted quede libre y pueda transmitir libremente a cualquier otro comprador.
En previsión de que el trabajador no acepte su oferta, o no firme la renuncia, o simplemente se niegue a contestar, usted puede acudir a las disposiciones previstas en el Código civil para el conocido como»retracto legal?, que sería la figura aplicable a ese derecho preferente de adquisición, un derecho de retracto nacido por disposición de la ley. En tal caso, procedería hacer una notificación fehaciente a su empleado, con el ofrecimiento de la operación y las condiciones detalladas, y haciendo constar que se le da un plazo no inferior a nueve días para contestar. En el caso de que no conteste, transcurrido ese plazo, más unos días prudenciales, como margen de comunicaciones y correo, usted podría transmitir a otra persona su oficina de farmacia.
- Me gustaría esperar a formalizar la transmisión de mi farmacia hasta primeros de enero, para retrasar el pago a Hacienda, pero me preocupa la financiación del comprador. ¿Cuánto tiempo han de respetar sus propuestas los bancos?
Para que un banco le respete unas determinadas condiciones, es preciso que éstas consten por escrito, en un documento usualmente denominado»oferta vinculante?. En este documento también se hará referencia, además de a las condiciones y garantías relativas al préstamo solicitado, a la validez de esa oferta.
¿Está seguro que su comprador tiene un documento de ese tipo? Es cada día menos frecuente. Por el contrario, lo usual es que la comunicación sea verbal y, en cualquier caso, usted no puede acceder directamente a esa información salvo acuerdo con el comprador.
Efectivamente, tiene razones para estar preocupado, puesto que las condiciones y situación de cada banco, varían continuamente y, desde luego, no le recomendamos retrasar ni un minuto la firma con el propósito de liquidar el IRPF un año más tarde. La rentabilidad que podrá obtener por mantener la cuota de impuestos en su banco por un año será más que reducida, pero el riesgo de que al comprador no le mantengan la vigencia de su oferta, o le modifiquen las condiciones, es alto.
- Voy a transmitir mi oficina de farmacia y luego adquiriré otra. De cara a aplicar los beneficios fiscales de la reinversión, ¿es necesario que las dos operaciones se efectúen en el mismo ejercicio?
En su provincia, si usted reinvierte el producto de la venta de su oficina de farmacia, en otros activos empresariales, puede alcanzar incluso la exención total. Tal inversión ha de efectuarse en el plazo comprendido entre el año anterior y los tres siguientes a producirse la venta por lo que, a nuestro entender, no es precisa mayor coordinación en sus operaciones.
Tenga presente que la reinversión ha de producirse en activos empresariales, con lo que no es imprescindible, tampoco, que usted adquiera otra oficina de farmacia, sino que podría ampliar, adquirir o instalar cualquier otra actividad, siempre que aplique a esta nueva inversión el dinero adquirido en la venta.
- Una de mis empleadas, que tiene jornada reducida con motivo del nacimiento de su hijo, ha cometido varias faltas en el desarrollo del trabajo que me costaría demostrar, ¿Puedo optar al despido, indemnizándola con el máximo legal y así evitando tener juicios y dilaciones?
Difícilmente. En los casos de empleadas con una maternidad reciente, la interpretación habitual es que el despido tiene que ver con esa maternidad y, al suponerse el carácter discriminatorio, usted no podrá despedirla, evitando que ella opte por la readmisión si el despido no es procedente.
El despido es posible, pero ha de demostrar las causas que lo originan, puesto que en caso contrario, el despido no se declarará improcedente»en cuyo caso usted sí podría optar por indemnizar y así no readmitir-, sino que será considerado despido nulo, y su consecuencia es la readmisión, con los costes que indique la sentencia.
Trate de obtener pruebas de las faltas alegadas, o en caso contrario no podrá cancelar esta relación.